teawiki.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Содержание
  1. Как проверить документы на квартиру в двух словах
  2. Шаг №1 — Проверяем квартиру на сайте Росреестра
  3. Запрашиваем у продавца документы на квартиру
  4. Шаг №2 — Проверяем технический паспорт
  5. Шаг №3 — Запрашиваем Документ, который подтверждает право собственности на квартиру
  6. Документы права собственности:
  7. Шаг №4 — Проверяем выписку из домовой или поквартирной книги
  8. Как проверить прописанных людей в квартире перед покупкой:
  9. Шаг №5 — Запрашиваем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам
  10. Как проверить долги по квартире перед покупкой:
  11. Шаг №6 — Что делать если квартиру продают по доверенности
  12. Шаг №7 — Обязательно опросите соседей
  13. Основные правовые проблемы при покупке квартиры
  14. Проверьте справки, которые предоставил продавец
  15. Проверьте архивную выписку о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире
  16. Инструкция при покупке квартиры у застройщика
  17. Шаг №1 — Разрешительная документация
  18. Шаг №2 — Узнать, где зарегистрировано название компании
  19. Шаг №3 — Есть ли застройщик в списке надежных компаний
  20. Шаг №4 — Проверить статус участка и вид разрешенного строительства 
  21. Шаг №5 Делится ли компания информацией о ходе строительства 
  22. Не все справочные службы содержат достоверную информацию о недвижке
  23. Миф ипотечников — действительно ли банк проверяет квартиру

Приветствую вас, мои дорогие читатели. В этой статье я подробно напишу о том, как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой. Переходить на другие ресурсы нет никакого смысла. Здесь вас ждет увлекательная и в тоже время методичная статья о проверке недвижимость. Итак поехали..

Чтобы убедиться, что после покупки с жильем не будет проблем, нужна юридическая проверка квартиры.

Полной проверки можно добиться риэлтора или нотариуса, но, как известно никто не сделает лучше, чем сам, нужно, как минимум, уметь контролировать их работу, а для этого знание темы необходимо.

Как проверить документы на квартиру в двух словах

  1. Шаг №1 — Взять выписку из ЕГРН по адресу квартиры в Росреестре. Справка подтвердит, что на квартире нет ареста и обременений;
  2. Шаг №2 — Проверяем техпаспорт;
  3. Шаг №3 — Запрашиваем у продавца документ подтверждающий право собственности;
  4. Шаг №4 — Взять выписку из домовой книги или справку из паспортного стола. Документы покажут, есть ли в квартире прописанные или временно выписанные жильцы, которые могут претендовать на жилье;
  5. Шаг №5 — Проверяем справки из коммунальных служб. Выясняем, нет ли у хозяина задолженностей по платежам за коммунальные услуги;
  6. Шаг №6 — Если квартиру продают по доверенности. Свяжитесь с собственником, пусть он подтвердит свое намерение по продаже имущества;
  7. Шаг №7 — Опросите соседей.

Короткое видео о том, как проверить квартиру перед покупкой.

Шаг №1 — Проверяем квартиру на сайте Росреестра

Выписка из ЕГРН — это самый важная справка. Через сайт службы госрегистрации проверяют, кто, действительно, является собственником, нет ли на квартире ареста или не находится ли недвижимость в залоге или ипотеке.

По адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра дают выписки из ЕГРН. Проверить кадастровый номер объекта недвижимости по адресу можно онлайн на том же сайте.

Справку об объекте недвижимости берут, когда нужна проверка квартиры на арест при покупке вторички.

Справка также подходит, когда важно проверить квартиру на обременение: ипотеку, ренту, арест, наличие несовершеннолетних собственников. Еще в справке прописывают технические характеристики квартиры, информацию о собственнике.

Важно. Собственник не имеет права продавать квартиру под арестом. Квартиру в ипотеке продают только с согласия банка. Новый владелец должен выплатить остаток кредита банку.

Если один из собственников жилья несовершеннолетний, тогда продать недвижимость можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

Важно. Раньше продавец должен был взять выписки из Государственного кадастра недвижимости и Государственного реестра прав. Сейчас эти документы заменяет выписка из ЕГРН.

Вот как выглядит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Справка о переходе прав на недвижимость нужна, чтобы проверить всех владельцев и совладельцев квартиры. Еще — чтобы убедиться, что никто не претендует на жилье.

Справка о переходе прав на недвижимое имущество

Стоимость выписки из ЕГРН — 370 ₽ 

Срок действия выписок из ЕГРН не ограничен, но банки и нотариусы требуют, чтобы справке на момент заключения сделки было не больше месяца.

В выписке о переходе прав на объект недвижимости указывают всех бывших собственников жилья. Еще здесь указывают, как они получили недвижимость: купили, получили в дар или в наследство. Если у кого-то есть доля в квартире — в справке будет эта информация.

Запрашиваем у продавца документы на квартиру

Важно. Если на квартире нет арестов и обременений — это не значит, что проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту закончена. Еще нужно проверить документы, которые предоставляет продавец.

Шаг №2 — Проверяем технический паспорт

Важно. Техпаспорта на квартиру выдавали до 2017 года. Если дом построили до 2017, у хозяина квартиры нужно запросить этот документ. По нему проверяют площадь и планировку квартиры. Данные должны совпадать с информацией из выписки ЕГРН.

Технический паспорт

Если дом построили после 2017 года, информацию о площади и планировке нужно запросить в БТИ. БТИ делает техплан через МФЦ.

Важно. Раньше площадь квартиры считали с балконом. Сейчас балкон не входит в общую площадь. Из-за этого данные в техническом паспорте могут отличаться от площади в выписке из ЕГРН. Еще планировка может отличаться, если владелец квартиры переносил стены или дверные проемы, но не переделал техпаспорт.

Продавать квартиру с неузаконенными перепланировками нельзя.

Важно. Если перепланировка нарушает технические нормы, например — кухню перенесли на место спальни, — квартиру могут забрать по решению суда и продать с торгов.

Собственник может продать квартиру только после того, как узаконит планировку и внесет в документы актуальную информацию.

Для регистрации купли-продажи техпаспорт не нужен. Но план БТИ требуют при подготовке сделки: чтобы проверить, нет ли незаконных планировок. 

Шаг №3 — Запрашиваем Документ, который подтверждает право собственности на квартиру

Документ-основание права собственности подтверждает, что продавец действительно владеет жильем и получил его законным путем.

Документы права собственности:

  • свидетельство о вступлении в наследство;
  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • решение суда.

Важно. Нотариус не оформит сделку купли-продажи без подтверждения права собственности. Если продавец потерял документы, восстановить их можно через МФЦ, БТИ или Росреестр.

Шаг №4 — Проверяем выписку из домовой или поквартирной книги

В домовой книге записаны жильцы, которые зарегистрированы в квартире. Продавать квартиру можно даже с прописанными. Но в этом случае нужно оговорить сроки, в которые предыдущие жильцы обязаны выписаться.

Выписка из домовой книги

Как проверить прописанных людей в квартире перед покупкой:

  1. Берут выписку из домовой книги
    Выписку запрашивают в местной администрации. Поквартирные книги хранятся у паспортистов дома в ЖКХ. В справке должно быть указано, что в квартире никто не прописан.
  2. Заказывают архивную выписку из домовой книги
    Справку берут в паспортном столе или в управляющей компании. В документе есть информация обо всех жильцах, которых прописывали и выписывали из квартиры. Также справка подтверждает, что в квартире нет временно выписанных жильцов.

Срок действительности справки — один месяц.

Какую угрозу представляют временно выписанные жильцы

Это люди, которые отбывают наказание в тюрьме, служат в армии, лечатся в психиатрической лечебнице или считаются без вести пропавшими. Полностью снять их с регистрации без согласия можно только через суд.

Если в квартире есть временно выписанные жильцы — лучше найти другое жилье. Даже если они не являются собственниками жилья, они могут вернуться и восстановить регистрацию в квартире.

Шаг №5 — Запрашиваем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам

Чтобы доказать, что все счета за коммунальные услуги и жилое помещение оплачены, продавец берет копию финансово-лицевого счета и справки из коммунальных и бытовых служб.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам

Как проверить долги по квартире перед покупкой:

  • через интернет на сайте Госуслуги;
  • в МФЦ;
  • в Едином расчетном центре;
  • в управляющей компании.

Справку об отсутствии долгов можно сделать за 1 рабочий день.

Купить жилье можно даже с долгами за коммунальные платежи. Но это дополнительный риск для покупателя: возможно, у продавца есть непогашенные кредиты или другие долги. Квартиру могут отобрать, а сделку признать недействительной через суд.

Бывает, что на квартире есть долги по коммунальным платежам, но искать другой вариант не хочется. Тогда можно договориться с продавцом о том, как будут гасить долги:

  • Покупатель дает предоплату и продавец использует ее, чтобы погасить долги. После этого собственник получает справку об отсутствии задолженностей и стороны оформляют куплю-продажу;
  • Стороны заключают договор уступки долга. Покупатель оформляет долг на свое имя в МФЦ или управляющей компании и берет квитанцию на оплату. Переход долга прописывают в договоре купли-продажи. Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму долга.

Когда оформляют коммунальные субсидии, кроме документа купли-продажи квартиры нужна справка об отсутствии задолженностей. Если задолженность по платежам есть, в справке укажут точную сумму.

Недвижимость на вторичном рынке проще купить без дополнительных проверок, но это опасно. После покупки может выяснится, что есть обременения, долги по коммуналке или родственники, которые могут отсудить квартиру у нового владельца.

Шаг №6 — Что делать если квартиру продают по доверенности

Когда собственник квартиры не может сам присутствовать на сделке, продать квартиру можно по доверенности. Доверенным лицом чаще делают родственника, юриста или риелтора, но им может стать любой человек, которому доверяет собственник жилья.

Для купли-продажи делают нотариальную доверенность.

Доверенность может быть разовой, специальной или генеральной:

  • разовую: подписывают для заключения одной сделки;
  • специальную: заключают, чтобы совершить несколько сделок;
  • генеральную: делают, когда хотят передать почти полные права на недвижимость. Доверенное лицо может продавать, покупать, сдавать квартиру в аренду. По генеральной доверенности не получится составить и подписать завещание, также взять ипотеку.

Важно. Если сделка купли-продажи происходит по доверенности, нужна проверка собственника, — иначе есть риск попасть на мошенника с поддельной доверенностью. Покупатель связывается с доверителем чтобы убедиться, что тот знает о продаже квартиры, его устраивает сумма и сроки сделки.

Доверенность на продажу квартиры
Так выглядит доверенность на квартиру. В документе указывают, что доверенное лицо имеет право продавать недвижимость по собственному усмотрению. Еще продавец может на свое усмотрение открывать и закрывать счета в банке от имени доверителя.

Паспортные данные собственника и доверенного лица проверяют на сайте Федеральной службы судебных приставов. Система покажет, нет ли у человека задолженностей или открытых судовых дел, не разыскивают ли его за совершение преступления.

Сайт ФССП покажет, если продавец дал фальшивые паспортные данные

Шаг №7 — Обязательно опросите соседей

Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

Основные правовые проблемы при покупке квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  1. Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу;
  2. Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки;
  3. Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной;
  4. Временно выписанные жильцы: те кто служат в армии, находятся в психиатрической больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Снять их с регистрации без их согласия можно только через суд;
  5. Не стоит покупать жилье с долгами за коммунальные услуги. Это дополнительные риски. Попросите собственника погасить долги. Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.;
  6. Наследники. Наследник может оспорить свое право на квартиру в течение 10 лет после того, как узнает о своем праве на жилплощадь;
  7. Согласие супруга на продажу. Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом. Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Проверьте справки, которые предоставил продавец

Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными.

Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.

Проверьте архивную выписку о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире

Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем.

Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.

Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.

Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день.

Инструкция при покупке квартиры у застройщика

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье — жилье у которого уже есть собственник.

Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Как проверить застройщика

Шаг №1 — Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

«Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Разрешение на строительство

Шаг №2 — Узнать, где зарегистрировано название компании

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку.

Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Шаг №3 — Есть ли застройщик в списке надежных компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Шаг №4 — Проверить статус участка и вид разрешенного строительства 

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться.

Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Шаг №5 Делится ли компания информацией о ходе строительства 

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Не все справочные службы содержат достоверную информацию о недвижке

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Миф ипотечников — действительно ли банк проверяет квартиру

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть»

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов.

Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.

Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы и дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

Друзья. Если вам понравилась наша статья, на тему «Как проверить квартиру перед покупкой» оставляйте свои комментарии и задавайте вопросы. Я с радостью вам отвечу!

Оцените статью
teawiki.ru
Добавить комментарий